Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, kiralık mülkün kira bedelinin belirli aralıklarla belirli bir oranda artmasıdır
Kira artışı, bir konutun veya bir işyerinin belli bir sözleşme gereği bir başkasına kiralandıktan sonra belirli aralıklarla kira bedelinde artış yapılmasıdırKira bedelinde artış yapılmasında belirlenen orana da kira artış oranı denir
Kira artış oranı nasıl hesaplanır? Konutlar için zam oranı artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplanır
İşyerleri içinse zam oranı sözleşmede belirlenen oran kadar olacaktır. Eğer sözleşmede TÜİK tarafından açıklanan endekslerden biri oranında artış yapılacağı yazıyorsa o zaman kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan ilgili endeksinin değişim oranına bakılarak hesaplanır
Kira artışı eski kira bedeline kanunun veya sözleşmenin belirlediği yüzdelikte artış yapmakla olur. Bu, 2023 Temmuz’una kadar en fazla %25 olabilir
Sözleşmede Kira Artışı Maddesi Yok ise Ne Yapılmalıdır?
Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa ev sahibi olası kira artışını kiracıya en az 30 gün önceden bildirmek zorundadır ve kiracı kabul ederse Türk Borçlar Kanunu’na göre hüküm tesis edilir.
Sözleşmede kira artışı ile ilgili herhangi bir madde yoksa göz önünde bulundurulması gereken bazı seçenekler şunlardır:
- Ev sahibiyle pazarlık yapın: Kira kontratınızı yenilemek istiyorsanız ancak sözleşmede kira artışıyla ilgili bir madde yoksa, makul bir kira artışı konusunda anlaşmak için ev sahibiyle pazarlık yapmayı deneyebilirsiniz.
- Türk Borçlar Kanunu’nu kontrol edin: Ev sahibi kirayı artırmak istiyorsa Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kurallara uymak zorundadır. Örneğin, kira artışı bir önceki yılın ortalama enflasyon oranını geçemez.
- Dava açmayı düşünün: Ev sahibi Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kurallara uymuyorsa, aleyhine dava açabilirsiniz. Ancak, bu son çare olmalı ve önce ev sahibiyle pazarlık yapmaya çalışmanız önerilir.
- Yasal tavsiye alın: Kiracı veya ev sahibi olarak haklarınızdan emin değilseniz, emlak hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukattan yasal tavsiye alabilirsiniz. Kanun kapsamındaki haklarınızı ve yükümlülüklerinizi anlamanıza yardımcı olabilirler.
Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Kira artışı, taşınmaz için yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşir
Kira artış oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) bir diğer adıyla değişim oranına göre hesaplanır
- Taşınmazın aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz
- Kira artışı, yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan kira bedelinin belirli aralıklarla artırılması ve günün ekonomik koşullarıyla uyumlu hale getirilmesidir
- Kira artışı ne kadar yapılacağına dair yasal düzenlemeler bulunmaktadır. 2022 kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir
- Kira artış oranı hesaplanırken, konutlar için zam oranı artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplanır
- Mal sahibi bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda zam yapma hakkına sahiptir
- İşyerlerinde yapılabilecek en yüksek kira zammı oranı da yasal olarak belirlenmiştir
- Tarafların yeni kira bedeli üzerinde uzlaşmış olması gerekmektedir
Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yazılmamışsa Kiraya Zam Yapılabilir Mi?
Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse, mal sahibi hiçbir şekilde zam yapamaz. Ancak, mal sahibi kira tespit davası açarak zam oranının belirlenmesini hakimden isteyebilirBu durumda, hakim belirli bir zam oranı belirleyecektir. Yeni bir kira sözleşmesi yapılırken, taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşma sağlanması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı yoksa, ev sahibi olası bir kira artışı için kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonra 30 gün içinde itiraz edebilir Ancak, 8 Haziran 2022 tarihli Türkiye Barolar Birliği Genel Kurulu’nda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirilmiştir. Buna göre, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranı %25’i geçemeyecektir
Kira Zam Oranı Sözleşmeye Yazılmamışsa Kira Tespit Davası Açılması Gerekir
Kira sözleşmesinde kira artış oranı yer almıyorsa kira tespit davası açılmalıdır.
Türkiye’de kira belirleme davalarına ilişkin akılda tutulması gereken bazı önemli noktalar şunlardır:
- Kira sözleşmesinde kira artış oranı varsa sözleşmenin ilk beş yılı için kira bedeli belirlenemez. Ancak kira artış oranı belirlenmemişse kira tespit davası açılabilir.
- Kira sözleşmesi beş yıldan eski ise taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespiti davası açılabilir.
- Mahkeme, kira artış oranını belirlerken tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ile bağlı değildir. Bunun yerine mahkeme, mülkün durumu, kiralama piyasası ve adalet gibi faktörleri dikkate alacaktır.
- Hem ev sahibi hem de kiracı kira tespiti davası açabilir
- Davaya bakmakla görevli mahkeme, kiralık taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Kira tespit davasının, kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren on yıl içinde açılması gerekir.
- Mahkeme ücreti ve mahkeme giderleri davayı açan tarafça peşin olarak ödenmelidir.
- Kira tespit kararı Yargıtay tarafından onaylanmadan kesinleşmez.
Kira Artışı Tüfe’ ye Göre Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı TÜFE’ye göre hesaplanır. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi verilerine dayanır.Kiralara yapılan zam oranı, bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın TÜFE’sine göre belirlenir Kiralık mülkler için yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşir. Mal sahibi, TÜFE ortalamasına eşit veya bu orandan daha az bir oranda zam yapma hakkına sahiptir.
İş yeri kiralama bedeline uygulanacak zam oranı da TÜFE ortalaması baz alınarak belirlenir.Kiralara yapılan zam oranı, TÜFE ortalamasından daha yüksek bir oranda uygulanamaz.Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun bir şekilde düzenlenmesi gereken kira zamları, iş yeri kiralamalarında da geçerlidir
