Gayrimenkul sektöründe tüketicilerin karşılaştığı en büyük mağduriyetlerin başında, inşaat firmalarının sözleşmede yer alan taahhütlerini yerine getirmemesi gelmektedir. Konut veya iş yeri satın alırken firmaların broşürlerde, reklamlarda veya doğrudan satış sözleşmesinde vadettiği özelliklerin teslim edilmemesi, hukuki olarak ayıplı hizmet (sözleşmeye uygun olmayan, eksik veya kusurlu yapılan işler) kapsamında değerlendirilir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, tüketicilerin bu tür durumlarda firmaya karşı başvurabileceği çok sayıda yasal hakkı bulunmaktadır. Gaziantep genelinde yaşanan konut projelerindeki uyuşmazlıklarda da tüketicilerin hak kaybına uğramamak adına yasal süreleri doğru yönetmesi büyük önem taşımaktadır.
İnşaat firmasının projeyi geç teslim etmesi, sözleşmede yer alan peyzaj, otopark, sosyal alan gibi donatıları hiç yapmaması veya eksik yapması durumunda müteahhidin borca aykırılığı gündeme gelir. Tüketici bu aşamada sözleşmeden dönme, bedel indirimi veya eksikliklerin giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Alıcının bu hakları kullanabilmesi için öncelikle teslim tarihinden itibaren belirli yasal süreler içinde firmaya ihbarda bulunması gerekmektedir. Yasaya göre, teslim anında açıkça görülebilen eksiklikler için makul sürede firmaya bildirim yapılmalıdır. Ancak gizli ayıp (ilk bakışta anlaşılamayan, zamanla ortaya çıkan kusurlar) söz konusu olduğunda zamanaşımı süresi, konutun teslim tarihinden itibaren 5 yıl olarak belirlenmiştir. Eğer inşaat firmasının bu eksikliklerde ağır kusuru veya hilesi varsa, herhangi bir zamanaşımı süresi uygulanmaz.
Gaziantep Tüketici Mahkemeleri nezdinde açılacak olan davalarda, tüketicilerin mağduriyet derecesi uzman bilirkişiler marifetiyle tespit edilir. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi heyeti, taşınmazın sözleşmedeki şartlar ile mevcut durumunu kıyaslayarak yaşanan değer kaybını hesaplar. Tüketiciler, eksik ifa (sözleşmedeki edimin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi) sebebiyle uğradıkları maddi zararların yanı sıra, mülkün geç teslim edilmesinden kaynaklanan kira kaybı tazminatını da firmadan talep edebilirler. Bu süreçte [İÇ LİNK ÖNERİSİ: ‘ayıplı hizmet’ kelimesinden ‘tüketici-hukuku-ayipli-hizmet’ sayfasına link verin.] nedeniyle doğan hakların doğru hukuki gerekçelerle sunulması davanın seyrini doğrudan etkiler. Avukat Ali Tümbaş Hukuk Bürosu, 21 yıllık tecrübe ve birikimi ile tüketicilerin inşaat projelerinde yaşadığı bu tür karmaşık uyuşmazlıkların çözümünde profesyonel hukuki destek sağlamaktadır.
6502 Sayılı Kanun Madde 11: “Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; satılandan dönme, satış bedelinden indirim isteme, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme veya satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme haklarına sahiptir.”
İnşaat Taahhüt İhlallerinde Hukuki Süreç ve Hak Arama Yolları
İnşaat firmasının yükümlülüklerine uymaması halinde izlenecek hukuki yol, uyuşmazlığın parasal değerine ve talebin niteliğine göre değişiklik gösterir. Türkiye genelinde ve Gaziantep yerelinde her yıl güncellenen parasal sınırlara göre, belirli bir tutarın altındaki uyuşmazlıklar için Tüketici Hakem Heyetlerine, üstündeki uyuşmazlıklar için ise Tüketici Mahkemelerine başvurulması zorunludur. Konut ve iş yeri gibi yüksek değerli gayrimenkul satışlarında sınır genellikle aşıldığı için doğrudan mahkeme süreci işletilir. Ancak mahkemeye dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur.
Tüketicilerin haklarını ararken izlemesi gereken temel adımlar şu şekildedir:
- Delil Tespiti Yapılması: İnşaattaki eksikliklerin, taahhüt edilen projeye aykırılıkların ve mevcut durumun Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla resmi olarak raporlanması sürecidir.
- Noter İhtarnamesi Gönderilmesi: İnşaat firmasına sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi veya zararın tazmin edilmesi için noter kanalıyla yazılı bir ihtar çekilerek makul bir süre tanınır.
- Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu: Tüketici Mahkemesinde dava açılmadan önce Gaziantep Adliyesi Arabuluculuk Bürosuna başvurularak tarafların anlaşması sulh yoluyla denenir.
- Tüketici Mahkemesinde Dava Açılması: Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması durumunda, müteahhide karşı maddi tazminat, bedel indirimi veya aynen ifa (sözleşmedeki işin aynen yapılması) davası ikame edilir.
Bu davalarda müteselsil sorumluluk (birden fazla kişinin zararın tamamından zincirleme olarak sorumlu olması) ilkesi gereğince, tüketiciler haklarını hem arsa sahibine hem de yüklenici inşaat firmasına karşı ileri sürebilirler. Taşınmazın eksik veya kusurlu teslim edilmesi durumunda açılarak mağduriyetin giderilmesi amaçlanır. Gaziantep’teki yerel projelerde sıklıkla yaşanan imar sorunları, ruhsat gecikmeleri veya firmanın mali darboğaza girmesi gibi durumlarda, hukuki stratejinin doğru belirlenmesi hak kayıplarını engellemektedir.
Tüketicinin Seçimlik Hakkını Kullanma Şartları yazımızı okumak için
Sosyal Donatıları Yapılmayan Konut Projesi
Gaziantep’in Şehitkamil ilçesinde faaliyet gösteren bir inşaat firmasından, 2021 yılında sözleşme ile konut satın alan tüketici M.B., projenin kataloğunda ve reklamlarında kapalı otopark, yüzme havuzu ve yeşil alan taahhüdü yer almasına rağmen, dairelerin teslim edildiği 2023 yılında bu sosyal alanların hiçbirinin yapılmadığını tespit etmiştir. İnşaat firması, imar planı değişikliklerini gerekçe göstererek taahhütleri yerine getirmekten kaçınmıştır.
Müvekkil M.B., hukuki yardım almak amacıyla büromuza başvurmuştur. Yapılan incelemeler neticesinde, öncelikle Gaziantep Sulh Hukuk Mahkemesi vasıtasıyla inşaat alanında bilirkişi incelemesi yaptırılarak eksiklikler ve bu eksikliklerin daire değerine olan olumsuz etkisi (nispi metod ile değer kaybı) resmi rapor altına alınmıştır. Firmaya çekilen ihtarnameye olumlu yanıt alınamaması üzerine, zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulmuş, burada da uzlaşma sağlanamaması sebebiyle Gaziantep Tüketici Mahkemesinde “Gayrimenkulde Ayıplı İfa Nedeniyle Bedel İndirimi ve Tazminat” davası açılmıştır.
Mahkeme sürecinde, reklam broşürlerinin ve satış sözleşmesinin tüketici yönünden bağlayıcı birer taahhüt olduğu, firmanın bu alanları yapmayarak sözleşmeye aykırı davrandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Bilirkişi raporu doğrultusunda, sosyal donatı eksikliği sebebiyle taşınmazda meydana gelen %15 oranındaki değer kaybının, inşaat firması tarafından tüketiciye yasal faiziyle birlikte nakden ödenmesine hükmedilmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
İnşaat firması projeyi sözleşme tarihinde teslim etmezse ne yapabilirim?
Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçmesine rağmen konut teslim edilmediyse, firmaya noterden ihtar çekerek gecikilen her ay için kira kaybı tazminatı (müspet zarar) talep edebilirsiniz. Gecikme süresi makul sınırları aştığında sözleşmeyi feshedip ödediğiniz parayı faiziyle geri isteme hakkınız da doğar.
Satış broşüründe olan ama faturada veya sözleşmede yazmayan özellikler için hak iddia edebilir miyim?
Evet, edebilirsiniz. Tüketici Hukukuna göre firmaların reklamları, katalogları ve maketleri sözleşmenin eki niteliğindedir ve firmayı bağlar. Broşürde vadedilen ancak teslimde yapılmayan her unsur ayıplı hizmet oluşturur.
İnşaat firmasının taahhüt ihlallerinde dava açma süresi ne kadardır?
Eksik ve ayıplı işlerde zamanaşımı süresi taşınmazın teslim alındığı tarihten itibaren 5 yıldır. Ancak inşaat firması ağır kusurluysa veya bu eksikliği hile ile gizlemişse 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz, her zaman dava açılabilir.
Müteahhit iflas ederse veya inşaatı yarım bırakırsa arsa sahibine dava açabilir miyim?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin hak sahiplerine karşı sorumluluğu sürerken, tüketiciler belirli şartlar altında arsa sahiplerine karşı da hak ileri sürebilirler. Ancak bu durum sözleşmenin niteliğine ve tapunun devredilip devredilmediğine göre değiştiği için detaylı bir hukuki inceleme gerektirir.
İletişim Bilgileri
- Adres: Gaziantep
- Telefon: 0342 232 56 56 / 0532 715 47 05
- Web Sitesi: alitumbas.com
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Tüketici uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Eksik İfa ve Borca Aykırılık Hükümleri)
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu Güncel Emsal Kararları